Revolusi Tata Kelola Hunian Vertikal: Mengurai Urgensi Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 dalam Optimalisasi PPPSRS

www.kantorhukumpuguhtriwibowo.com - Sektor hunian vertikal di Indonesia, khususnya Rumah Susun Milik (Rusunami), kini memasuki fase transformasi fundamental seiring dengan diumumkannya Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (Permen PKP) Nomor 4 Tahun 2025. Regulasi teranyar ini diposisikan sebagai instrumen hukum strategis untuk mengakhiri berbagai silang sengketa yang selama ini menghambat terciptanya iklim hunian yang kondusif. Latar belakang lahirnya aturan ini berakar dari kompleksitas tata kelola masa lalu, di mana pengelolaan rusun sering kali terbelenggu oleh dominasi pengembang yang tidak proporsional, minimnya transparansi dalam pengelolaan dana iuran, serta mekanisme pengambilan keputusan yang kerap memicu konflik antara penghuni dan pengelola. Dengan hadirnya Permen PKP 4/2025, pemerintah secara tegas menggeser paradigma pengelolaan menuju sistem yang lebih demokratis melalui penguatan peran Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) sebagai entitas berbadan hukum yang mandiri.

Secara yuridis, Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 merupakan aturan pelaksana yang memperkokoh bangunan hukum perumahan nasional, bersinergi dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, UU Cipta Kerja (UU No. 6 Tahun 2023), serta Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021. Kehadiran aturan ini diyakini akan menjadi katalisator bagi perbaikan tata kelola Rusunami di masa depan melalui tiga pilar utama: akuntabilitas finansial, kepastian hukum, dan demokratisasi hunian. Melalui kewajiban audit eksternal terhadap Sinking Fund dan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), ruang bagi penyalahgunaan dana kini semakin tertutup. Selain itu, percepatan proses pengesahan administrasi melalui sistem digital pemerintah daerah memberikan kepastian legal bagi PPPSRS untuk bertindak secara hukum, sementara mekanisme pemungutan suara yang lebih adil memastikan suara setiap pemilik unit terlindungi dari dominasi kepemilikan aset besar.

Untuk memastikan efektivitas implementasi di lapangan, para pemangku kepentingan perlu mengadopsi langkah-langkah solutif dalam pemanfaatan regulasi ini. Edukasi kolektif bagi pemilik unit menjadi krusial agar mereka memahami hak-hak konstitusionalnya dalam koridor aturan baru. Selain itu, integrasi teknologi properti (PropTech) untuk pelaporan keuangan dan operasional secara real-time menjadi keharusan guna menciptakan transparansi total. Pemerintah juga telah menyediakan jalur mediasi terpadu sebagai solusi cepat dalam penyelesaian sengketa administratif, sehingga konflik internal tidak lagi harus berujung pada proses peradilan yang melelahkan. Secara keseluruhan, Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 bukan sekadar dokumen administratif, melainkan jaminan perlindungan hak bagi warga negara untuk tinggal di hunian yang aman, transparan, dan berkelanjutan, yang pada akhirnya akan meningkatkan nilai investasi properti secara nasional.

Regulasi yang Digunakan Sebelum 2025

Di Jakarta, aturan yang paling sering menjadi rujukan dan sempat memicu banyak diskusi adalah:

1. Pergub DKI Jakarta No. 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik.
2. Pergub DKI Jakarta No. 133 Tahun 2019 (Perubahan atas Pergub 132/2018).
3. Pergub DKI Jakarta No. 70 Tahun 2021 (Penyempurnaan lebih lanjut mengenai tata cara pelantikan pengurus dan pengawas).

Mengapa Dulu Menggunakan Pergub?

Kekosongan Aturan Teknis: UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun bersifat makro. Pemerintah daerah (seperti Pemprov DKI) merasa perlu membuat aturan turunan yang lebih detail untuk mengatasi konflik antara penghuni dan pengembang yang sangat tinggi di Jakarta.

Otonomi Daerah: Masalah hunian vertikal sangat spesifik di tiap wilayah. Jakarta, sebagai pemilik rusun terbanyak, memelopori aturan ketat melalui Pergub untuk melindungi hak warga.

Mengapa Kini Diatur oleh Menteri?

Pemerintah pusat melalui kementerian terkait mengambil alih standarisasi ini agar tidak terjadi tumpang tindih aturan antar daerah. Seringkali, aturan di satu daerah berbeda dengan daerah lain, sehingga pengembang nasional kesulitan beradaptasi. Dengan Permen PKP No. 4 Tahun 2025, standarisasi pengelolaan Rusunami di Seluruh Indonesia. (*\admin)

---